Mieszkanie: przekształcenie ze spółdzielczego w odrębną własność

Ustanowienie prawa odrębnej własności dotyczy nie tylko mieszkań spółdzielczych własnościowych, ale także lokali o statusie spółdzielczych lokatorskich.

I tak, art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (zwanej dalej ustawą) stanowi, iż na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

• spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami;
• spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
• spłaty zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu.

Zgodnie z kolei z art. 17 ust. 1 cytowanej ustawy na pisemne żądanie członka lub osoby nie będącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:

• spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
• spłaty zadłużenia z tytułu opłat za korzystanie z lokalu.

Wyliczenia kwot do zapłaty z tytułu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, o której mowa powyżej (tj. przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu) dokonuje spółdzielnia. Oprócz tego osoba zainteresowana ustanowieniem prawa pełnej własności lokalu ponosi koszty zawarcia aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.

Jeśli chodzi o przekształcenie spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, to koszty, jakie poniosą posiadacze tych praw, obejmują:

• zawarcie aktu notarialnego (1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę),
• założenie księgi wieczystej oraz dokonanie wpisu do tej księgi (260 złotych).

Ustawodawca zakreślił spółdzielni termin, w którym każdy wniosek o przekształcenie powinien zostać zrealizowany, a mianowicie w ciągu 6 miesięcy od chwili wpłynięcia wniosku do spółdzielni, pod groźbą poniesienia odpowiedzialności karnej.

W razie bezczynności spółdzielni osoba zainteresowana ustanowieniem prawa pełnej własności lokalu może więc skutecznie dochodzić swojego żądania na drodze postępowania sądowego. Sąd, uznając dane roszczenie za zasadne, władny jest wydać wyrok, który zastąpi oświadczenie woli spółdzielni o przeniesieniu własności lokalu. Co więcej osoba zainteresowana nie musi nawet płacić opłaty sądowej od pozwu. Pozew ten – z mocy art. 491 ustawy – wolny jest bowiem dla uprawnionego od kosztów, koszty takie pokrywa spółdzielnia.

Przekształcenie spółdzielczych praw do lokalu w odrębną własność lokalu jest istotne z kilku powodów.

Po pierwsze, gdy chcemy zmienić przeznaczenie naszego lokalu, do którego posiadamy własnościowe spółdzielcze prawo, np. otworzyć firmę, powinniśmy uzyskać zgodę spółdzielni. Inaczej jest w przypadku prawa odrębnej własności – nie musimy bowiem w kwestii zmiany sposobu korzystania z lokalu pytać nikogo o pozwolenie. Także na korzystniejszych zasadach możemy amortyzować koszty zakupu mieszkania.

Nadto tylko prawo odrębnej własności daje nam tytuł własności zarówno do naszego lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Posiadając więc odrębną własność, stajemy się nie tylko pełnoprawnymi właścicielami samego mieszkania, lecz również części gruntu oraz budynku, w którym nasze mieszkanie się znajduje – a więc zyskujemy udział także w częściach wspólnych budynku, takich jak strych, dach, korytarz, ściana zewnętrzna.

Na koniec, należy wskazać, że prawo odrębnej własności niweluje całkowicie ewentualne ryzyko związane z zaciągniętymi przez zarząd spółdzielni (bez świadomości członków spółdzielni) kredytami obciążającymi wszystkich członków spółdzielni, a także z upadłością lub likwidacją spółdzielni (gdzie wszystkie mieszkania, do których członkowie spółdzielni nie uzyskali prawa odrębnej własności, stają się częścią umowy upadłościowej spółdzielni).